As pessoas olham modelos de casas na feira imobiliária de outono de 2021 em Dalian, no Dalian World Expo Center, em 15 de outubro de 2021 em Dalian, província de Liaoning, na China.
Liu Debin | Grupo Visual China | Getty Images
PEQUIM – As preocupações com os altos níveis de endividamento das incorporadoras imobiliárias chinesas abalaram os investidores, apesar dos sinais de que a gigante imobiliária China Evergrande pode estar progredindo na resolução de seus problemas de dívida.
É uma indicação de que haverá mais sofrimento no mercado imobiliário da China, disseram analistas à CNBC.
Desde o final do verão, os investidores globais estão atentos à capacidade de Evergrande de evitar a inadimplência oficial – e estão preocupados se as consequências podem se espalhar para o resto do setor imobiliário da China.
Outros grandes desenvolvedores também relataram problemas de liquidez nos últimos dias.
As ações imobiliárias chinesas negociadas em Hong Kong caíram principalmente na semana passada. Evergrande estava entre os menos afetados e perdeu cerca de 1,3% na semana.
No front da dívida, o índice Markit iBoxx para títulos de alto rendimento do setor imobiliário na China caiu 11,5% na semana passada, de acordo com a IHS Markit.
“O mercado está um pouco mais preocupado”, disse Gary Ng, economista da Ásia-Pacífico da Natixis, em entrevista por telefone na quinta-feira. Ele apontou como as regulamentações governamentais mais rígidas sobre a dívida restringiram a liquidez, que se espalhou para mais desenvolvedores.
“Ainda achamos que a maior parte desse estresse” recairá sobre as empresas do setor privado e “sobre os desenvolvedores menores e o espaço de alto rendimento”, disse Ng. “Desenvolvedores estatais, ou o grau de investimento geral [space], aqueles parecem bastante estáveis. “
Apenas cinco das vinte maiores incorporadoras imobiliárias chinesas por ativos no primeiro semestre deste ano eram empresas de propriedade do governo central, de acordo com Natixis.
Os três desenvolvedores que chamaram a atenção dos investidores recentemente não se enquadram nessa categoria de propriedade estatal.
Evergrande é o maior emissor da indústria de títulos de alto rendimento denominados em dólares americanos, de acordo com Natixis.
O Kaisa Group Holdings, que ocupa o segundo lugar entre os emissores de títulos de alto rendimento, suspendeu as negociações de suas ações listadas em Hong Kong na sexta-feira, antes da abertura do mercado de ações. As ações da incorporadora já caíram quase 13% na semana após a notícia de que perdeu o pagamento de um produto de gestão de fortunas.
Outro grande desenvolvedor chinês, Shimao Group Holdings, negociou cerca de 14% a menos na sexta-feira em Hong Kong. A empresa divulgou em um documento na quinta-feira que só permitirá que investidores institucionais comprem sete de seus títulos negociados em Xangai, a partir de sexta-feira. Os investidores de varejo existentes devem vender ou manter os títulos até o vencimento, disse o documento.
Esses acontecimentos ocorrem em um momento em que os investidores já estão preocupados com o risco de inadimplência de outras empresas imobiliárias chinesas.
A Moody’s fez 32 ações de rating negativas no setor imobiliário chinês em aproximadamente quatro semanas que terminaram em 26 de outubro.
A agência de classificação observou em um relatório no final de outubro que os desenvolvedores avaliados precisarão pagar ou refinanciar dívidas de dezenas de bilhões de dólares nos próximos 12 meses: $ 33,1 bilhões de títulos onshore listados na China continental e $ 43,8 bilhões de offshore Títulos denominados em dólares americanos. O valor inclui títulos em vencimento e aqueles sujeitos a opções de venda, ou o direito de venda dos investidores.
Evergrande é o desenvolvedor chinês mais endividado. A empresa tem demorado a cumprir a nova política governamental que limita o nível de dívida que os desenvolvedores podem manter em relação aos ativos, conhecidas como as “três linhas vermelhas”.
Autoridades do governo central procuraram tranquilizar os mercados e disseram nas últimas semanas que Evergrande é um caso isolado e que o setor imobiliário em geral está bem.
Evergrande evitou o calote oficial na hora 11 no final de outubro e começou a anunciar o progresso de seus projetos de construção. O desenvolvedor imobiliário disse na quarta-feira que tinha entregas de projetos concluídas envolvendo 57.462 proprietários de apartamentos de julho a outubro.
No entanto, o ritmo das entregas geralmente desacelerou no mês a mês. As entregas cobriram 39 projetos e 7.568 proprietários de apartamentos em outubro, ante 48 projetos e 7.808 proprietários em setembro, disse a empresa.
Evergrande enfrentou outro prazo no sábado passado para reembolsar os investidores em títulos. A empresa foi a segunda maior desenvolvedora chinesa em vendas no ano passado, mas caiu para a quarta neste ano a partir do terceiro trimestre, de acordo com o site de dados da indústria China Index Academy.
Pego em um loop negativo
“Nossa visão é que, atualmente, o mercado imobiliário está preso em um ciclo de crédito negativo”, disse Franco Leung, diretor administrativo associado da Moody’s Investor Service em Hong Kong, à CNBC em uma entrevista por telefone na semana passada.
O apelo dos reguladores para que os desenvolvedores reduzam sua dívida tornou os investidores e credores locais menos dispostos a fornecer financiamento, disse Leung. As incorporadoras – principalmente aquelas que são financeiramente mais fracas – tiveram que reduzir seus gastos com terrenos ou custos de construção, resultando em uma queda nas vendas, acrescentou.
À medida que os negócios diminuem para alguns desenvolvedores, os investidores escolherão colocar seu dinheiro em outro lugar.
Uma mudança na política governamental ou reduções de longo prazo dos desenvolvedores nos gastos com terras e construção podem quebrar esse “ciclo negativo”, disse Leung, acrescentando que levará tempo.
A Moody’s não tem opinião sobre se tal ruptura aconteceria. As perspectivas da empresa para as propriedades na China são negativas por pelo menos três a seis meses, disse ele.
A S&P Global Ratings prevê um declínio de 10% nas vendas residenciais da China no próximo ano, e um declínio adicional de 5% a 10% em 2023.
“A inadimplência vai subir à medida que o ciclo de baixa persiste sob a sombra de vendas lentas, canais de financiamento mais estreitos e credores mais cautelosos”, disseram analistas da S&P em relatório de 27 de outubro.
Pontos altos do mercado imobiliário
Nem todas as incorporadoras imobiliárias chinesas estão em uma situação tão terrível.
Nos primeiros três trimestres do ano, a Moody’s observou que os três principais desenvolvedores por ano, o crescimento das vendas contratadas registrou ganhos significativos nas vendas.
- Greentown China Holdings, + 76%
- Powerlong Real Estate Holdings, + 42,8%
- Hopson Development Holdings, + 35,3%
Powerlong e Hopson não haviam violado nenhuma das “três linhas vermelhas” do governo até o primeiro semestre deste ano, enquanto Greentown havia violado uma, de acordo com Natixis.
“No curto prazo, [the regulation means] haverá um aperto de liquidez “, disse Ng de Natixis.” No longo prazo, melhorará a saúde financeira geral de todo o setor imobiliário porque haverá consolidação se vermos alguns dos jogadores mais fracos … são forçados a vender seus ativos.“
Quanto às implicações para o setor imobiliário e para a economia da China, ele disse que o risco é limitado porque os compradores de casas provavelmente não vão querer desistir de propriedades ou hipotecas que já pagaram. Como a maioria dos apartamentos na China é vendida antes da conclusão, um grande desafio para os incorporadores com pouco dinheiro é terminar a construção e entregar os imóveis aos compradores.
Para os detentores de títulos, “você sente que seus títulos estão caindo 80%, 90%. Mas para os compradores de casas, o próprio setor imobiliário, não vimos uma grande mudança … em termos desse risco financeiro”, disse Ng.