O CEO da Harrison Street, Christopher Merrill, diz que a inflação pode durar “pela próxima década”
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Durante seu depoimento perante o comitê de Banca, Habitação e Assuntos Urbanos do Senado na terça-feira, o presidente do Fed, Powell, disse que a inflação “não deixará uma marca permanente”. Mas um investidor acha que a inflação pode ter vindo para ficar.
Christopher Merrill é o cofundador e CEO da Harrison Street e vê a rigidez dos aumentos de preços em primeira mão com o foco de sua empresa em imóveis de base demográfica, como residências para estudantes e lares de idosos. Apesar dos desafios que esses segmentos enfrentaram durante a pandemia, a Harrison Street conseguiu arrecadar US $ 7 bilhões adicionais no ano passado, elevando o AUM para US $ 39 bilhões.
Merrill conversou com Leslie Picker para discutir como sua estratégia perdurou ao longo dos anos e por que ele acha que a inflação pode durar uma década.
(O texto a seguir foi editado em termos de extensão e clareza.)
Leslie Picker: [Your] estratégia, resistiu à crise financeira, sobreviveu à COVID, apesar de, durante algum tempo, ter havido alguma desintermediação em lares de idosos e universidades. Mas e a inflação? E quanto a este ambiente macroeconômico atual que parece tão incerto agora? Você acha que a inflação veio para ficar? E como isso afeta seu portfólio?
Christopher Merrill: Acho que, em primeiro lugar, os certos níveis que estamos vendo hoje, presumo que haverá, à medida que vemos melhorias na cadeia de abastecimento, acho que veremos alguns desses números diminuir um pouco. Mas sim, eu acho que é prudente da maneira que estamos pensando sobre os negócios que se deva esperar algum nível de inflação em seu portfólio daqui para frente. E, francamente, um dos benefícios é uma grande parte dos ativos do nosso portfólio, podemos repactuar. Eu acho que quando você mencionou aquele comentário sobre o capital que temos investido em nossas classes de ativos, muito disso tem a ver com a capacidade de ter proteção contra a inflação embutida, porque podemos reavaliar muitos de nossos portfólios mensalmente ou base anual.
Selecionador: O que isso significa por reprovação? Isso significa aumentar o aluguel, essencialmente?
Merrill: Sim, de várias maneiras. Significa aumentar o aluguel, ficar mais de acordo com o que o mercado está. Se estivermos construindo um ativo, realmente será a oportunidade de alinhá-lo com os fundamentos do mercado atual. Estamos vendo um grande aumento na demanda. Tem havido muita redução na oferta ultimamente. Então, realmente, é colocar o equilíbrio entre oferta e demanda sob controle. E a capacidade de, novamente, reavaliar o preço do lado da receita, realmente ajudará na proteção contra pressões inflacionárias sobre essas classes de ativos.
Selecionador: Você já está fazendo isso? Dê-nos uma ideia de como está o quadro da inflação no terreno agora.
Merrill: Acho que estamos vendo isso. O melhor sentido para nós é algumas coisas. Quando você olha para o nosso portfólio de autoarmazenamento, vemos muitos aumentos de mês a mês agora. Vimos aumentos mensais de 6% a 7% no espaço de armazenamento. Então você pega a habitação para idosos, que era um setor do qual todos estavam muito preocupados em sair, ou, realmente, no início da pandemia. Fomos um pouco contrários, porque vimos os fundamentos, vimos os dados. E agora o terceiro trimestre viu a maior absorção de habitações para idosos de todos os tempos. Acho que o que você está vendo são muitas dessas classes de ativos que realmente têm aquele fundamento baseado na necessidade, mais dados demográficos. Estamos vendo uma forte ocupação em alojamentos estudantis, estamos vendo uma forte ocupação em nosso consultório médico, nosso portfólio de ciências biológicas. Acho que é realmente sobre as classes de ativos em que estamos envolvidos. Mas, para nós, a demografia desses ativos com base na necessidade que pensamos é um bom presságio no ambiente atual.
Selecionador: O que isso significa, em termos de colocar o capital para funcionar? Você arrecadou quase US $ 7 bilhões este ano, você tem que gastar em algum lugar. A inflação te dá mais hesitação em termos de colocar esse capital para trabalhar? Ou dada a falta de elasticidade do preço que você mencionou das propriedades que está comprando, isso torna mais atraente colocar o capital para funcionar agora?
Merrill: Tivemos a sorte de as oportunidades de investimento terem sido enormes. Acho que investiremos mais de US $ 13 bilhões em imóveis e ativos imobiliários este ano, tanto na América do Norte quanto na Europa. E muito disso é que existem pessoas que certamente apertaram o botão de pausa, que podem estar sentadas à margem enquanto fazem a triagem de alguns de seus ativos tradicionais existentes. Na verdade, nunca investimos no varejo, nos hotéis, no escritório, sempre focamos mais no lado demográfico das coisas. Então, para nós, isso nos permitiu olhar para frente e estarmos jogando o jogo longo. Para nós, trata-se de dados demográficos, não de tentar cronometrar os mercados.
Os verdadeiros desafios, essas classes de ativos em que estamos, na área de educação, saúde, ciências da vida, são de difícil acesso. E assim, temos trabalhado muito, criando um fosso ao redor de nossos negócios para esses relacionamentos. E agora muitas pessoas estão realmente tentando encontrar maneiras de acessar essas classes de ativos, porque veem a resiliência delas.
Selecionador: Onde estão as maiores oportunidades agora?
Merrill: É difícil. É como tentar escolher de qual filho eu gosto mais. Acho que para nós, educação, saúde é onde nosso foco está como empresa. Acreditamos que existem grandes oportunidades para expandir nossos relacionamentos. Estamos fazendo uma série de parcerias público-privadas com universidades e sistemas de saúde. Estamos investindo pesadamente no setor de ciências da vida. Estamos vendo grandes oportunidades em data centers, no digital. Também estamos crescendo – temos uma estratégia de infraestrutura social – estamos aumentando nosso portfólio renovável, investindo em energia eólica, solar, hídrica e distrital. E o bom para nós é, você sabe, novamente, como um investidor demográfico, um investidor baseado em necessidades, esses são temas globais. Portanto, expandimos os negócios para o Canadá. E também expandimos para a Europa nesses segmentos.
Selecionador: Você mencionou parcerias público-privadas e seu trabalho com universidades. Estamos vendo muita mobilidade em Washington com base no estímulo. Você vê alguma oportunidade potencial para você nessa frente, seja por meio de infraestrutura ou gastos com as contas como um todo?
Merrill: Acho que quando você olha para as contas de despesas, há coisas específicas que acho que vão ajudar parte de nossas carteiras. Os gastos com banda larga, essas atualizações de banda larga serão, eu acho, positivos para o nosso negócio de data center. Você está vendo melhorias na rede elétrica. Eu acho que vai ajudar a transmissão dentro do nosso espaço renovável, na energia solar, na eólica. Porém, acho que, realmente fora da conta, um dos benefícios que vimos são os US $ 9 bilhões em gastos com tecnologia COVID que vimos no último ano e meio. Isso realmente foi um impulso muito forte para muitos de nossos inquilinos de ciências da vida. E eu acho que o novo plano de construção de volta melhor que eles estão falando realmente tem um foco em energia renovável e, novamente, isso, eu acho, trará mais foco em nosso portfólio de energia limpa, também. Mas acho que o quadro real é, voltando à questão da inflação, com todo esse gasto de dinheiro, qual é a sua opinião sobre a inflação? E é por isso que achamos que vai haver alguma inflação no futuro próximo por causa desse estímulo e muito capital que está entrando no sistema.
Selecionador: Isso é interessante. Nem todo mundo se sente assim. Em quanto tempo no futuro você acha que o estímulo manterá a inflação alta, ou potencialmente, e eu vou te fazer esta pergunta, subir mais a partir daqui?
Merrill: Acho que, a curto prazo, os números têm sido bem altos, então acho que veremos alguma redução. Acho que é prudente – já ouvi gente dizer que, daqui a 12 meses, não vai mais se falar em inflação – acho que é prudente, enquanto você está fazendo a alocação do seu portfólio, você está pensando em investir, para suponha que haverá algum nível de inflação no curto prazo e, realmente, na próxima década, por causa de quanto dinheiro estamos imprimindo no sistema agora. Então, de novo, acho prudente realmente construir seu portfólio com essa antecipação da inflação. Acho que estamos vendo muitos investidores aumentarem sua alocação de ativos para ativos tangíveis ou imóveis, e ativos reais, em vez disso. Acho que as pessoas percebem que haverá alguma pressão nessas áreas.
